孤独死が起きたら事故物件になる！物件価値を下げない対策を伝授

孤独死が起きた物件を所有しているあなたは、
「殺害や自殺ではないのに、孤独死は事故物件扱いになってしまうのか？」
と、気になっているのではないでしょうか。

事故物件扱いになることは、物件の資産価値にダイレクトに影響を及ぼします。
「自然死だし、頼むから、事故物件扱いにはならないでほしい」と、願いますよね。

残念ながら、孤独死のあった家は、ほとんどのケースで事故物件扱いになります。

孤独死が事故物件になる基準をまとめた、次の表をご覧ください。

上記のように、事故物件に該当しないのは、2〜3日以内に発見された場合のみです。
遺体が腐っておらず、自然死であれば、事故物件にはなりません。

しかし、1週間ほど放置されて遺体が腐ったり、ニュースで取り上げられたりすると、「事故物件」になります。

「こんなところ住みたくないな」と思われた＝事故物件扱いに、直結してしまうからです。

事故物件であることを告知すると、売却の際に価値が大きく下がったり、借りる人がいなくなるのではないかという点が心配ですよね。

そこで本記事では、

• 孤独死物件が事故物件になってしまう理由
• 孤独死物件を売ったり貸したりする方法

を伝授します。

記事の最後には、孤独死のあった家を事故前の状態に「原状回復」させられる特殊清掃についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

この記事が、事故物件に関するあなたのお悩み解決に役立つことを祈っています。

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1.孤独死が起きた家は事故物件扱いになる

冒頭でもお話した通り、孤独死のあった家は、ほとんどが事故物件扱いになります。
具体的には、次のケースです。

• 1週間くらいで発見されて遺体が腐った
• 2〜3日以内に発見されたがニュースで取り上げられた

なぜなら、上記のケースは、「心理的瑕疵(かし)」に該当してしまうからです。

それぞれのケースについてもう少し詳しく説明していきますので、ぜひ参考にしてください。

1-1. 1週間くらいで発見されて遺体が腐った

1週間くらいで発見されて、遺体が腐った場合は事故物件に該当します。

なぜなら、自然死だとしても、

「人が溶けて血まみれになったお風呂は、使いたくないな……」
「この部屋のこの場所で、凄惨な遺体が”あった”という事実が嫌だな」
などと、心理的に抵抗感がある（心理的瑕疵(かし)に該当する）からです。

また、「1週間以内」はあくまで目安です。
遺体が発見時に腐っていれば、事故物件に該当してしまうでしょう。

とくに、下記のようなケースの場合、通常より早く遺体の腐敗が進みます。

• 夏にエアコンなしで孤独死した
• 冬に炬燵で亡くなった

1-2. 2〜3日以内に発見されたがニュースで取り上げられた

孤独死が起きたことがニュースで取り上げられてしまうと、事故物件として扱われてしまいます。
2〜3日以内に発見されて、遺体が腐敗していなくても、同様です。
なぜなら、マスコミの影響力は大きく、周辺に広く知れ渡ってしまうからです。

『悲惨な孤独死』のイメージがついてしまい、「うわ、あの家だ…住みたくないな」と思われるため、心理的瑕疵に該当してしまうでしょう。

テレビだけでなく、WEBニュースに掲載された場合も、事故物件として扱われる可能性が高くなります。

2.【ケース別に解説】事故物件になる孤独死とならない孤独死

事故物件にならないのは、自然死かつすぐに発見された場合のみです。

亡くなってすぐに発見された孤独死は、ほとんどの場合、自然死として扱われます。
心理的瑕疵には該当しません。

ただ、この「すぐ」というのが何日までか？というのには明確な基準がありません。
判断が難しいのですが、遺体の腐敗が始まらない2〜３日以内であれば「自然死」として問題ないでしょう。
ただし、始まっていたら、ほぼ事故物件になります。

3. 孤独死で事故物件になると売却・貸出時に告知義務がある

ここまでのお話を聞いて、自分の所有する物件が事故物件になってしまったと確信した人もいるでしょう。

ただ、事故物件には「できれば住みたくないな」と感じる人も多いため、

「売却しても安く買い叩かれる」
「誰も借りてくれず、収益が下がる」
と事故物件であることを隠したい方も多いと思いますが、絶対にやめましょう。

ご存じだと思いますが、事故物件であることは、相手に告知する義務があります。

告知義務は、宅地建物取引業者法という法律で定められています。
告知を怠ると、賠償金の支払いが発生する可能性があるのです。

賠償額は、基本的には売買契約書に記載された金額ですが、詐称や虚偽など、悪意があったと判断された場合は、記載額を超える賠償を請求されることもあるので注意が必要です。

また、事故物件であることに時効のようなものはなく、何十年経っても告知する義務はあります。
例えば、実際に、数十年前の事故に対して告知されていなかったことを訴えた借主もいるのです。

このように、売主(貸主)には事故物件である旨を借主に告知する義務があり、それは何十年経っても義務付けられています。

4.孤独死が起きた事故物件を売却・貸出したいなら相応の対策をしよう

孤独死が起きた事故物件を売却・貸出したいなら、

• 孤独死による腐敗臭などの「物理的ダメージ」
• 事故物件であるという「心理的ダメージ」

を解消するために、相応の対策を行わなければなりません。

ダメージを残したまま売却や貸出をすると、事故物件の売却価格や賃料が下がるうえ、そもそも入居者(購入者)が現れない二重苦になってしまうからです。

事故物件の売却価格や賃料を下げなければいけないという法律はありません。

しかし、事故物件は「人が亡くなったって、なんか嫌だな」と思われやすく、3割程度の減額が求められます。

また、事故物件に入居する人は、
「事故物件であっても気にならない。安いから入居したい」
という人です。

売主(貸主)が入居者を審査するときのハードルを下げないと、入居者(購入者)が全くいない場合もあります。
孤独死が起きた物件は、希望額で売却できなかったり、なかなか入居者が現れないという事態になりがちです。
しっかりと対策を行っていきましょう。

5. 孤独死の事故物件に行うべき4つの対策

孤独死があって事故物件になってしまった家(部屋)を売ったり、貸したりするために行うべき対策は、次の4つです。

• 特殊清掃業者のクリーニングをする
• 「3割程度」値引きする
• リフォームやリノベーションをする
• 建物を解体して土地をする

それぞれ具体的に解説していきましょう。

5-1.特殊清掃業者のクリーニングをする

孤独死のあった事故物件は、そのまま売る(貸す)ことは難しいので、必ず特殊清掃業者によるクリーニングを行ってください。

事故物件になってしまった家(部屋)から孤独死の痕跡を消しさる技術や設備を持っているのは、特殊清掃業者だけだからです。

特殊清掃業者は、孤独死で生じた汚れの除去、消臭、消毒作業を専用機器で行い、遺品の整理をし、家(部屋)を事故前の状態に戻す「原状回復」の作業を一手に引き受けてくれます。

特殊清掃業者とそれ以外のハウスクリーニング業者の決定的な違いは、「死臭を消せるかどうか」という点です。

事故物件の処理を素人が自力で行ったり、専門でないハウスクリーニングに任せたりすることは絶対に避けてください。
見た目は綺麗にしたつもりでも、染みこんだ汚れや腐敗臭が数日で戻ってくるでしょう。

5-2.「3割程度」値引きする

事故物件になった家(部屋)は、相場より値引きして売り(賃し)ます。

どのくらい値引きすればよいかは、孤独死の状況や家の価値によって変わるので一概にいえません。

しかし、そこまで値引きしても買い手(借り手)がつかない場合は、さらなる値引きを検討することになります。

5-3.リフォームやリノベーションをする

特殊清掃業者によるクリーニングを行ったあとは、リフォームやリノベーションをしましょう。

内装や設備が新しく生まれ変わることで、「事故物件でも気にならない」という人が増えるからです。

家としてもおしゃれになったり、使いやすくなって、魅力がアップするので宣伝しやすくなるでしょう。

実際、事故物件では特殊清掃とリフォーム・リノベーションをセットで行うことが少なくありません。

ただし、リフォームやリノベーションをしたとしても、孤独死に関する告知義務はなくなりません。
ある程度の値引きは、覚悟しなくてはならないでしょう。

5-4.建物を解体して土地を売る

最後に、建物を解体し、更地にして売るという策もあります。
とくに、売りたい事故物件が古い木造住宅であるといった場合はおすすめです。

更地にしても、告知義務はなくなりません。

しかし、買主の立場で考えると、事故のあった建物が残っていなければ、そこに住むことに対する強い抵抗はなくなるでしょう。

また売主の立場で考えても、木造の建物は築後20年程度でほとんど価値がなくなります。
古い建物なら建物があるまま売却しても、解体して売却してもほとんど価格が変わらないことになるでしょう。

6.24時間受付で緊急時も対応可能！リスクベネフィットが安心をお約束できる3つの理由

孤独死で事故物件になってしまった家(部屋)は、何よりまず特殊清掃を行いましょう。
事故物件を事故前の状態に戻す「原状回復」なら、リスクベネフィットにお任せ下さい。

2012年、まだ特殊清掃という業種が世間に認知されていない時代に創業者の「リスクに対処する術を供給する」という強い思いから誕生したリスクベネフィットは、業界N0.1の実力、特許技術を備えた特殊清掃業者です。

孤独死のあった部屋の処理に悩む方に、ぜひご相談いただきたい理由は3つあります。

• 安心の実績
• 圧倒的技術
• 業界最安値

それぞれ紹介していきます。

6-1. 過去8,000件、年間100件以上！死臭を完全に消してきた実績が多数ある

リスクベネフィットには、孤独死の現場を中心に、年間100件以上の特殊清掃を施行してきた豊富な実績があります。

中には、遺族でも目を逸らしたくなるような事故物件の特殊清掃を多数扱ってきました。

お客様からも、

「すべての不安が解消できた」
「作業の仕上がりをみて安心できた」
「実績のある会社を選んで正解」

など、たくさんの喜びの声を頂いています。

業者の中には「夏だけ孤独死をやる」などという経験がないのに偽る者もいます。 リスクベネフィットは「全国で」「多数の実績を」「2012年創業から約12年もの間」積み上げてきた、確かな評判と誇りがございます。

6-2.完全消臭保証あり！他社が真似できない「圧倒的技術」がある

リスクベネフィットでは、長年の特殊清掃作業で培った特殊清掃技術で、様々な現場の【完全消臭】が可能です。

当社の特許技術！
完全消臭を可能にした3つ工法

消毒剤散布やオゾン燻蒸など当社の特許サービスを真似る業者は多くいますが、容量や用法、気温など様々な条件で消臭の結果は変わってきます。

当社の特許技術では【完全消臭】をお約束します。

また、リスクベネフィットでは、解体に必要な公的許認『解体業許可』を取得しています。
孤独死現場の建材や床下から広がる臭いも除去するために、必須の資格です。

6-3.特殊清掃業界をうみだしたパイオニアだから提供できる業界最安値のサービスを提供する

リスクベネフィットは業界最安値を誇ります。

なぜなら、当社は特殊清掃業界のトップランナーとして、技術を提供したり様々な用品を販売しているからです。

他の特殊清掃業者の多くは、当社のような企業から団体加盟料や技術使用料などの経費が掛かりため、費用が高いことが多いです。

私たちは技術を作り、貸す側の企業だから、他社よりも安い価格でサービスを提供できるのです。
緊急を要する方には、『孤独死パック：86,537円（税込）』の初期サービスもご用意しています。
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7.まとめ

最後に、この記事を簡単にまとめましょう。

孤独死で事故物件になるのは下記のケースです。

孤独死のあった事故物件を売ったり貸したりする方法

• 1週間くらいで発見されて遺体が腐った
• 2〜3日以内に発見されたがニュースで取り上げられた

孤独死で事故物件になった場合の対策をご紹介しました。

• 特殊清掃業者のクリーニングをする
• 「3割程度」値引きする
• リフォームやリノベーションをする
• 建物を解体して土地をする

この記事が、孤独死のあった家に関するお悩みの解決に少しでも役立てば嬉しいです。