「管理アパートで孤独死が発生したけど、どうやって対応すればいいの？」
「アパートの部屋の清掃費用ってだれが負担するの？損害賠償は請求できる？」
今のあなたは、ご自身が管理しているアパートで孤独死が発生してしまい、戸惑いを抱えているのではないでしょうか。
入居者がアパートで孤独死していた場合、大家さんであるあなたは下記の流れで対応を進めましょう。
- 警察に今すぐ電話
- 遺族に特殊清掃と遺品整理を依頼
- 遺族と費用負担について協議
- 退去時に家賃などを精算
今できるのは、まず警察に通報して、遺族に特殊清掃を依頼することだけです。
また、速やかに遺族との話し合いや特殊清掃の依頼を行わなければ、あなたのアパートでは次のようなさらなるトラブルが生まれてしまいます。
【特殊清掃を頼むのが遅れた場合に起きるトラブル】
- 害虫・害獣の被害が周囲に広がる
- 匂いが充満し近隣住民に被害が及ぶ
- 原状回復しなければ次の入居者を呼べない
しかし、話し合うといっても何を話せばいいのか、費用はすべて負担してもらえるのかなど、不安を抱えている大家さんも多いでしょう。
そこで、この記事ではアパートで孤独死が発生した際、大家であるあなたがスムーズに動けるよう、次の3点を中心に解説しています。
【この記事で分かること】
- アパートで孤独死が起きた場合の対応の流れ
- アパートで孤独死があった場合の費用負担・賃貸借契約・告知義務について
- アパートで孤独死が起きたときに絶対気を付けなければいけないこと
この記事を読めば、孤独死が起きている現状でも、何をすべきかがすぐに分かり、落ち着いて行動できるようになります。
次の入居者に速やかに部屋を貸し出すためにも、ぜひ一読してみてくださいね。
Contents
1.アパートで孤独死が発見された場合の流れ
アパートで孤独死が発生したら、まずは110番通報で警察に知らせましょう。
その後は落ち着いて、上記のステップに従い行動していきます。
それぞれの流れについて紹介していきます。
1-1.警察に今すぐ電話する
アパートで孤独死が発生したら、先述した通り、まずは110番で警察にすぐ電話してください。
警察は通報後すぐに現場に駆けつけ、遺体を引き取り、現場検証を行います。身元の確認なども行ってくれるので、大家であるあなたは、警察に任せるだけで大丈夫です。
なお、警察からの許可が出るまで、孤独死が起きた部屋に入ってはいけません。
1-2.遺族に特殊清掃と遺品整理を依頼する
警察が遺体を引き取ったら、特殊清掃や遺品整理を、遺族に依頼しましょう。
遺族がいない場合は、連帯保証人に依頼してください。
なぜなら、なるべく早くに室内の特殊清掃と遺品整理を行わなければ、部屋に害虫・害獣が発生したり、臭いが染みついて取れなくなったりするからです。
その結果、部屋の原状回復に時間がかかれば、次の入居者にもなかなか貸し出せなくなってしまいます。
警察の許可が出ないと部屋に入ることはできませんが、早めに依頼しておけば、許可後すぐに清掃が始められるので、原状回復も早くできるようになります。
遺品整理も一緒に頼める特殊清掃業者を選ぶと、コストや手間が削減できるのでおすすめです。
1-3. 遺族と費用負担について協議する
遺族に特殊清掃や遺品整理を依頼する際に、費用負担について一緒に協議するようにしましょう。
原状回復にかかった費用は、まず本人の預貯金や加入していた保険で賄われます。
それでも足りない場合は遺産相続する相続人、または連帯保証人が支払う必要があります。
費用負担については「2-1. 清掃・原状回復の費用負担は遺族に請求できる」で詳しく解説しています。
【遺族がいない場合は大家が費用負担する必要がある】
遺族がいない場合や相続放棄された場合、
費用負担は連帯保証人、その次に保証会社がすることになります。
万が一誰にも費用負担を依頼できない場合は、大家さんか管理会社が自費で原状回復をしなければなりません。
ただし大家が負担するのは原状回復の費用だけです。
遺体の葬儀・火葬などに関わる費用を負担する必要はないので安心してくださいね。
1-4.退去時に家賃などを清算する
部屋の原状回復が済んだら、賃貸契約を解除して退去となります。その際に、家賃の滞納などがあれば、相続人か連帯保証人に清算してもらいましょう。
清算が終われば、一連の流れは終了です。
さらに詳しい大家さんの対応については「入居者が孤独死した際に大家さんが行うべき対応を解説」でも紹介しています。
より細かい流れが知りたいときには、参考にしてみてくださいね。
2.アパートで孤独死があった場合の法的な責任・義務
アパートで孤独死があった場合、気になるのが費用負担や賃貸借契約に関する責任・義務が、誰に発生するのかですよね。
また、部屋で人が亡くなっているわけですから、告知義務が発生するのかも知っておきたいところです。
そこで、この章では以下の3点についてご紹介します。
【アパートで孤独死が起きた場合の法的な責任・義務について】
- 清掃・原状回復の費用負担は遺族に請求できる
- 賃貸借契約は相続人に引き継がれる
- 未払いの家賃は連帯保証人か相続人に請求できる
- 次の入居者への告知義務が発生する
ここから、それぞれの疑問について結論をお話しするので、ぜひ頭に入れておきましょう。
2-1.清掃・原状回復の費用負担は遺族に請求できる
アパートで孤独死があった場合、原状回復の費用は本人の遺産、次いで遺族・連帯保証人に請求することができます。
発見時期 死後間もなく
通常の国土交通省「原状回復ガイドライン」に沿って、大家と借主で分担
発見時期 日数が経ってから
遺体が腐敗した場合、それによる汚れや破損の原状回復費用は連帯保証人・相続人に請求できる可能性がある
孤独死は、死後日数が経ってから発見される場合がほとんどです。
そのため、孤独死によって汚れたり、破損したりした部屋の原状回復費用は請求可能となっています。
なお、最初に支払い義務が発生するのは本人です。
本人の遺産や保険で賄われなかった部分があれば、遺族や連帯保証人に請求できます。
ただし、生活していく中で自然に劣化する「経年劣化」の部分に関しては、誰に対しても請求することができません。
そのため、原状回復に関わる満額を支払ってもらうことは難しいので、覚えておきましょう。
2-2.賃貸借契約は相続人に引き継がれる
アパートの賃貸借契約は、亡くなった方の法定相続人に引き継がれます。
そのため、大家さんが一方的に契約破棄することはできません。
解約する場合は、相続人から解約通知書面をもらいましょう。
2-3.未払いの家賃は連帯保証人か相続人に請求できる
もし亡くなった方が家賃を滞納していれば、未払い分の家賃は、連帯保証人、続いて法定相続人に請求できます。
注意が必要なのは、連帯保証人がおらず、相続人が複数いる場合です。
相続人が複数いる場合は、次のような流れになります。
遺産分割協議前
解約には相続人全員の同意が必要で、家賃は相続人それぞれに請求できる
遺産分割協議後
特定の相続人が決まっていれば、解約も家賃支払いもその人が行う
もし相続人全員が相続放棄をした場合は、大家さんから家賃請求はできなくなります。
2-4.次の入居者への告知義務が発生する
孤独死がすぐに発見された場合は、次の入居者への告知義務は発生しません。
しかし、次のケースに当てはまる場合は入居者への告知義務が発生します。
【告知義務が発生するケース】
- 遺体の腐敗が進んでいた
- 自殺による孤独死だった
- 孤独死がニュースでとりあげられた
上記の場合は、「それなら住みたくない」と思ってしまう心理的瑕疵という状態に該当します。
たとえ自然に亡くなってしまった孤独死であっても、心理的瑕疵に該当する物件は事故物件となるため、告知しなければいけません。
事故物件になるかどうかのさらに詳しい理由や要因は、「どこから事故物件？孤独死物件の売却テクニック！」の記事で説明しているので、あわせて読んでみてください。
3.アパートで孤独死が起きた時にかかる費用相場
特殊清掃の費用相場は部屋の状態によって、数万円〜100万円以上と大きく幅があります。
そのため、部屋を見てみないことには、ハッキリとした金額を出すことはできません。
必ず現場を確認し、見積もりを出してもらってから特殊清掃業者に依頼するようにしましょう。
参考までに、私たちリスクベネフィットが提供しているパックプランの料金を紹介します。
※あくまでも目安として参考にしてください。
【間取り別の特殊清掃費用（目安）】
| タイプ | 費用 |
|---|---|
| 緊急入室プラン ※入室に必要な清掃・消毒・簡易消臭セット | 78,670円 |
| 完全消臭プラン 1DK、1LDK | 70,000円 |
| 完全消臭プラン 2DK、2LDK | 80,000円 |
| 完全消臭プラン 3DK以上 | 100,000円 |
| おまかせプラン 特殊清掃～遺品整理～完全消臭 | 480,000円 |
特殊清掃の費用について、さらに詳しく知りたい方は、「孤独死の特殊清掃費用はいくらかかる？相場や場所・作業別費用を解説」の記事もあわせてご覧ください。
作業別に料金を設定しているところは悪徳業者の可能性大！
「床上清掃○○円」「消臭剤の散布○○円」などと、作業別に料金を記している業者には絶対に依頼しないようにしましょう。
こうした記載方法は、ぼったくりの引越し業者のようなもので、料金を安く見せるためのテクニックでしかありません。
実際には記載されている額よりも、高額な請求をされる可能性が非常に高いからです。
本来、特殊清掃は、実際に部屋を見て状態を確認するまで、一体いくらかかるのか、どの作業が必要なのかを判断することはできません。
その不安を払しょくするために、リスクベネフィットではあえてパック料金にすることで、高額化を防いでいます。
清掃が終わってから、臭いや体液がそのままだったとしても、「もう少しお金を払わないとできません」「何百万円のリフォーム費用が必要です」などと言われるケースもあります。
悪徳な業者に騙されないためにも、作業別の料金を提示している業者には絶対に依頼しないようにしましょう。
4.アパートで孤独死が起きたときの注意点
ここまで、アパートで孤独死があった場合、大家さんや管理会社が知っておくべきことを解説してきました。
実際に孤独死に遭遇した際には、さらに注意してほしいことがあります。
それは以下の4点です。
【孤独死が発生した際の注意点】
- 大家（オーナー）さんだけで室内に入らない
- 遺族への連絡は慎重にする
- 遺品を第三者が勝手に片付けない
- 部屋の明け渡し交渉は相続人ではなく連帯保証人とする
ここからは、それぞれの注意点について具体的に説明します。
4-1.大家(オーナー)さんだけで室内に入らない
孤独死が起きた部屋に大家さんだけで入るのは、絶対にやめてください。
孤独死が起きた部屋には遺体の死臭が充満し、害虫や害獣が大量発生しています。
空気中には病原菌やウイルスも漂っているため、健康に悪影響を及ぼす可能性が非常に高いです。
また大家さんであっても、借主の承諾なく勝手に部屋に入ってはいけません。
警察が遺体を引き取った後も、特殊清掃が終わるまでは、部屋に立ち入らないことを心がけてくださいね。
4-2. 遺族への連絡は慎重にする
孤独死が発生したら、無事にすべてが片付くまで、大家さんは亡くなった方の遺族とさまざまな話し合いをしなければなりません。
原状回復や遺品整理を頼み、損害賠償を請求できる場合はその協議をするなど、たびたび連絡をとることになります。
それらを滞り無くすすめるためには、最初の連絡が重要です。
借主が亡くなったことを伝える際に、先走って原状回復の費用や損害賠償の話をしたり、責任を追求したりしてしまうと、遺族は警戒心や不信感をもつでしょう。
となると、その後の話し合いもスムーズに進まず、場合によっては早急に相続放棄されてしまうかもしれません。
そうなれば、部屋の片付けも勝手にはできないので、いつまでも部屋が使えない状態が続きますし、原状回復費用の回収も賠償請求もできなくなってしまいます。
遺族に連絡するときはことを荒立てないよう、言葉や態度には慎重になってください。
4-3. 遺品を第三者が勝手に片付けない
遺族には、原状回復とともに、遺品整理もしてもらわなければなりません。
亡くなった方の遺品は、どんながらくたに見えても相続財産として相続人に引き継がれます。
大家さんや管理会社が勝手に片付けることはできません。
もし、遺族がなかなか遺品整理をしてくれない場合でも、大家さんは手を付けず、遺族にお願いを続けてください。
4-4. 部屋の明け渡し交渉は相続人ではなく連帯保証人とする
遺族の間で遺産分割協議が終わっておらず、アパートに残っている遺品が片付けられない、などの理由でなかなか部屋を明け渡してもらえない場合があるかもしれません。
その場合、もし遺族とは別に連帯保証人がいるなら、その人と話をしましょう。
連帯保証人は借主と同等の権利と義務をもっていますので、当然賃貸契約の解除をすることもできます。
また、長く部屋を借りたままでいると、自分が支払わなければいけない家賃が増えていくわけですから、早く明け渡してくれるはずです。
5.特殊清掃は早めに頼まなければ次なるトラブルを生む！
孤独死が発生したら、何よりも先に、早めに特殊清掃を頼むことが大切です。
特殊清掃を頼まず部屋を放っておくと、次のようなトラブルに発展してしまいます。
- 害虫や害獣の被害が周囲に広がる
- 臭いが充満し近隣住民に被害が及ぶ
- 原状回復しなければ次の入居者を呼べない
特殊清掃業者を呼ぶのが遅くなればなるほど、原状回復も遅くなるため、大家さん側の負担も増大していきます。
その間、害虫や害獣は繁殖し続けていきます。
中でもハエは繁殖力が強いので、放っておけばどんどん増えていきます。
そして体液が床にどんどん染みこんでいけば、下の階にまで浸透するかもしれません。
強烈な死臭もアパート中に充満します。一度嗅いだら忘れられないほど、鼻の奥にべったりと残る、あの腐敗臭がいつまでたっても消えなくなるのです。
そのような被害を防ぐためにも、特殊清掃は早めに依頼するようにしましょう。
なお、孤独死発生から特殊清掃の完了、原状回復までには、全体で2～3カ月ほどの時間がかかります。依頼が遅くなれば、さらに長い時間がかかると覚えておいてください。
6.特殊清掃業者選びのポイント
孤独死が増えるに従って、原状回復や遺品整理を手掛ける特殊清掃の専門業者も増えてきました。
しかし、専門業者の中には大した技術も持たないのに「完全消臭ができる」と嘘をつき、依頼者から高額なお金を巻き上げている悪徳業者も存在しています。
そうした悪徳業者に騙されないためにも、特殊清掃業者は慎重に選ばなければいけません。
選ぶ際には、次の3つのポイントを必ず確認しましょう。
【特殊清掃業者選びのポイント】
- 完全消臭技術を持っている
- 全国で豊富な実績がある
- 解体届の資格を持っている
ここでは、3つのポイントについて具体的に説明します。
6-1.完全消臭技術を持っている
孤独死が発生した部屋には、遺体の腐敗臭・死臭がしみついてしまっています。
腐敗臭や死臭は自力で消すことはできず、特殊な技術やノウハウがなければ完全消臭を行うことができません。
以前に株式会社リスクベネフィットの代表である惟村は、孤独死が起きた部屋で、自力での消臭を試みたことがありました。
その際清掃にかかった時間はなんと1カ月にも及び、結局完全消臭を実現することはできなかったのです。
そのため、業者選びの際は必ず「完全消臭技術」を持っているかどうかを確認することが大切です。
6-2.全国で豊富な実績がある
特殊清掃業者が、全国で豊富な実績を持っているかどうかは、必ず確認するようにしましょう。
特殊清掃現場は、死後の経過日数や部屋の状態、死因、腐敗の状況などが現場によってさまざまです。
実績の足りない特殊清掃業者では、一つひとつの孤独死現場に臨機応変に対応することは難しいといえます。
匂いを取りきることができなかったり、体液が染みついていたりする状態のまま、部屋を戻されるかもしれません。
全国での実績をしっかり確認することが大切です。
6-3.解体届の資格を持っている
解体届の資格を持っていない特殊清掃業者には、完全消臭は不可能と言っても過言ではありません。
遺体からしみ出た体液や死臭は、床板などにもしみこむため、床をはがさなければ完全にしみ込んだ死臭を取り除くことができないからです。そして、床をはがすためには解体届の資格が必須となります。
中には解体届の資格を持たず、高額なリフォーム業者を紹介し「何百万も費用がかかる」とぼったくろうとする業者も存在します。
安心して頼める特殊清掃業者を探すためにも、解体届を所持しているかどうかは必ず確認してください。
7.孤独死が起きたアパートの特殊清掃はリスクベネフィットにお任せください！
もしあなたのアパートで入居者の方が孤独死してしまった場合、特殊清掃は専門家集団である株式会社リスクベネフィットにご相談ください。
株式会社リスクベネフィットは、全国の特殊清掃業者をつなぐ業界最大手の専門家集団です。
特殊清掃における以下のような強みを持っています。
【リスクベネフィットの強み】
- 過去8,000件以上の豊富な実績
- 孤独死清掃に必須の【公的許認可取得】
- 自社特許技術で完全消臭が実現可能
- 清掃中も清掃後も臭いの視覚化を実現
- 国際機関（WHO・CDC）の認定を受けた唯一の除菌工法
- 特殊清掃業界初のローン支払いが可能
リスクベネフィットが特に自信を持っているのは、業界最高水準の完全消臭技術です。
- 薬剤散布：孤独死現場の臭気成分を研究し、結果に合わせた薬剤を使用
- オゾン燻蒸：通常換気に2年かかる死臭などの匂いを、たった1～2日で分解
- コーティング：専用のコーティング剤「シャダーン」で、臭気物質を徹底的に封じこめ
さらに清掃時には、特殊光を用いて、臭いの発生源である体液残りを確認しながらの清掃を繰り返します。清掃後にも専用の機械を使って、匂いを数値化して提示することができます。
遺品整理、ゴミ屋敷清掃などもお請けしていますので、ぜひご相談ください。
8.アパートでの孤独死に関してよくある質問
アパートで孤独死が起きた場合、大家であるあなたには、遺族への費用負担の説明や、原状回復の依頼などさまざまな業務が発生します。
しかし、そのほかにもいろいろな疑問が湧き、対応に悩んでしまうはずです。また、遺族がいない孤独死だった場合は、ご自身の費用負担についても悩まされてしまうでしょう。
ここでは、アパートの孤独死についてよくある次の4つの質問にお答えしていきます。
【アパートの孤独死についてよくある質問】
- ほかの住人からの賠償請求にどのように対応すべき？
- 遺族がなかなか特殊清掃を行わない場合はどうすればいい？
- 虫の被害がすごい…勝手に殺虫剤を撒いちゃダメ？
- アパートの孤独死に備える保険はある？
それぞれの質問にお答えしていくので、疑問がわいた際の参考にしてみてくださいね。
8-1. ほかの住人からの賠償請求にどのように対応すべき？
孤独死が発生したアパート内で、ほかの住人が遺族や大家側に賠償請求を行う可能性があります。引っ越し費用の負担や、慰謝料を請求してくるかもしれないのです。
しかし先述した通り、孤独死は故意でも過失でもありません。
遺族や大家の責任ではないので、ほかの住人からの賠償請求に対応する義務もありません。
とはいえ、アパートから住人が出ていってしまうのは避けたいと思う人も多く、大家さんの中には家賃の値下げ交渉に応じる人もいます。
8-2. 遺族がなかなか特殊清掃を行わない場合はどうすればいい？
遺族がなかなか特殊清掃を進めてくれない場合は、大家さん側で特殊清掃業者を手配することになります。
しかし、勝手に手配するのではなく、必ず遺族や連帯保証人に手配する旨を伝えてから行動することが大切です。
また、その際にかかった費用を負担してもらうことについて、書面で取り決めを残しておくようにしましょう。
見積もりを先に出してもらい、金額もあらかじめ伝え、了承を得たうえで清掃することが大切です。
ただし、2-1. 清掃・原状回復の費用負担は遺族に請求できるでも説明した通り、原状回復にかかる費用の全額を負担してもらうことは厳しいです。
遺族が支払う範囲を明確にしたうえで「これだけ負担してもらいたい」と提示すると、遺族側も了承してくれやすいでしょう。
8-3. 虫の被害がすごい…勝手に殺虫剤を撒いちゃダメ？
孤独死現場では、ハエ・ウジ虫・ムカデ・ゴキブリといったさまざまな害虫が大量発生しているため、市販の殺虫剤程度で虫の被害を抑えることはできません。
殺虫剤を撒くよりも、早く特殊清掃業者に依頼をし、根本的な害虫・害獣駆除を行ってもらうことが大切です。
当日すぐに駆けつけてくれる特殊清掃業者なら、殺虫剤の効果を待つよりも早く対応してくれるので、ぜひ相談してみてください。
8-4. アパートの孤独死に備える保険はある？
大家さん向けに、アパートでの孤独死に備える保険が存在しています。
万が一の孤独死に備えたい場合は、孤独死保険に加入しておくようにしましょう。
保険の種類は、火災保険に孤独死の特約をつけられるものや、その名もズバリ「孤独死保険」と呼ばれる大家さん向け保険などがあります。
これに加入しておけば、孤独死があった場合に、
- 原状回復費用
- 遺品整理費用
- 家賃の逸失分の補填
を、保証してもらえるのです。
その主な例を挙げておきますので、ぜひ検討してみてください。
◎住まいぷらす少額短期保険株式会社「大家さんの安心ぷらす」
1室あたりの年間保険料2,700円～で、
- 入居者死亡修理費用等保険金額を100万円まで補償
- 臨時費用保険金額（犯罪死・自殺は2倍）を定額25万円・50万円お支払い（コースにより異なる）
などの補償が用意されています。
9.まとめ
あなたが管理しているアパートで孤独死が発生したら、次の手順で対応していきましょう。
【孤独死が発生した場合の対応手順】
- 警察に今すぐ電話
- 遺族に特殊清掃と遺品整理を依頼
- 遺族と費用負担について協議
- 退去時に家賃などを精算
そして、アパートで孤独死が起きた場合の法的な責任・義務などは次のような状況になります。
【アパートで孤独死が起きた場合の法的な責任・義務について】
- 清掃・原状回復の費用負担は遺族に請求できる
- 賃貸借契約は相続人に引き継がれる
- 次の入居者への告知義務が発生する
孤独死が発生したら「すぐに部屋に入って片付けたい」「遺族に一刻も早く費用の話がしたい」と思うかもしれませんが、次の4点には十分に気を付ける必要があります。
【孤独死が発生した際の注意点】
- 大家（オーナー）さんだけで室内に入らない
- 遺族への連絡は慎重にする
- 遺品を第三者が勝手に片付けない
- 部屋の明け渡し交渉は相続人ではなく連帯保証人とする
とはいえ、遺族がなかなか動いてくれない場合もあるでしょう。特殊清掃が遅れてしまうと次のようなトラブルが発生してしまいます。
【特殊清掃を頼むのが遅れた場合に起きるトラブル】
- 害虫・害獣の被害が周囲に広がる
- 匂いが充満し近隣住民に被害が及ぶ
- 原状回復しなければ次の入居者を呼べない
これらのトラブルを防ぐためにも、特殊清掃業者は早めに選んでおくことをおすすめします。
葬儀や遺産相続の話し合いで忙しい遺族に代わって、こちらから提案することも可能だからです。そして見積もりを見せれば、費用負担の話し合いがスムーズに進むかもしれません。 ただし特殊清掃業者を選ぶ際は、次の3点に気を付けましょう。
【特殊清掃業者選びのポイント】
- 完全消臭技術を持っている
- 全国で豊富な実績がある
- 解体届の資格を持っている
特殊清掃業者の中には、大した技術も持たないのに特殊清掃を請け負い、原状回復されていない状態で部屋を返してくる悪徳業者も存在します。
そのような悪徳業者に騙されないためにも、特殊清掃業者選びは大切です！
我々リスクベネフィットなら、特許を取得した完全消臭技術を使って、大事な一室を丁寧に原状回復することが可能です。
24時間いつでも全国からご相談を受け付けておりますので、まずはお問い合わせください。
