畳の原状回復は貸主負担が基本！借主が負担しなくていい理由を解説

「いくら長年住んだ借家でも、畳の原状回復に15万円ってちょっと高すぎない？」
「1年も住んでないのに畳の原状回復を請求された。本当に自分が負担すべきものなの？」

畳に傷などつけていないのに、大家さんや仲介業者から畳の原状回復を請求されると「なんだか納得がいかないな」とモヤモヤしてしまいますね。

実は、畳の原状回復は、借主は負担しなくてもいいというのが基本です。2020年に国土交通省が発行したガイドラインには、畳の原状回復についてそのように明記されています。

しかし、ガイドラインの内容を知らないと、なんとなく不満を感じつつも「そんなものかな」と支払うことになったり、高額な請求が来ても交渉できない可能性がありますよね。

そこで、この記事では賃貸物件の退去時に損をしないように、畳の原状回復について解説しました。

これらを知るだけでも、自分の借りた家や部屋の畳の原状回復義務があるかどうかが分かります。退去時にしなくていい損をしないためにも、最後までぜひお読みくださいね。

1. 畳の原状回復は基本的に借主が負担しなくていい

まず、基本ルールとして抑えておきたいのは、賃貸アパートや借家などの賃貸物件を退去する場合、畳の原状回復は原則として借主が負担しなくていいことになっているということです。なぜなら、国土交通省の「再改訂版 原状回復をめぐるトラブルに関わるガイドライン」では以下のように書かれています。

• 故意・過失がなければ費用は貸主が払うのがルール
• 経年劣化・自然損耗は原状回復の対象にならない

なんだか希望の光が見えてきましたね。ガイドラインを基に詳しく説明していきますね。

1-1. 故意・過失がなければ費用は貸主が払うのがルール

賃貸物件の畳の原状回復は、基本的に貸主が行うのがルールです。なぜなら、建物は誰が住んでいても、古くなるにつれて自然に傷んでくるものだからです。それを入居した人が担うというのは、おかしな話です。

ただ、借主が意識的に、または分かっていて畳を傷めたり傷つけたりしたら、弁償しなければなりませんね。
そもそも、原状回復とは入居前の状態を指すものではなく、通常の住み方をしていて風合いが変わり、それ相応に味が出た状態を指します。

入居者が退去する時の畳の表替えや修復について、ガイドラインには次のように書かれています。

建物価値の減少の考え方
①―Ａ 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
①―Ｂ 賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
② 賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

引用：国土交通省「再改訂版 原状回復をめぐるトラブルに関わるガイドライン」

また、震災などのどうすることもできないような損耗や、借主と関係のない第三者がもたらした損耗も、当然借主が負担すべきでないと言っています。

つまり、常識の範囲で暮らしていれば、特に畳を変えたりせずにそのまま退去していいということですね。
そもそも、経年劣化や自然損耗の分の修繕費は、最初から毎月の賃料に含まれているので、改めて支払う必要はありません。

1-2. 経年劣化・自然損耗は原状回復の対象にならない

畳の経年劣化や自然損耗は原状回復の対象にならないということですが、そもそも「経年劣化ってどういう状態を指すの？」「自然損耗って何？」という人もいるでしょう。

そこで、畳の経年劣化と自然損耗について具体例を挙げてみました。

経年劣化の具体例

• 日焼けで畳の色が茶色く変色した
• タンスや棚などの家具を置いていた場所と置いていなかった場所の色が違う

自然損耗の具体例

• タンスや棚などの家具を置いていて畳に凹みがついた
• 暮らしているうちに畳に小さなささくれができた
• 畳の目が広がってしまったところがある
• 雨漏りや雨が吹き込んで畳が濡れて変色してしまった

ただし、最後の「雨漏りや雨が吹き込んで畳が濡れて変色してしまった」に関しては、貸主から事前に注意を受けている場合に限ります。
例えば、最初に借りる時に、

『この部屋は、ガラス戸を開けっ放しにすると、雨が吹き込んで畳が濡れるので注意してくださいね』と言われていたのに、ガラス戸を開けたままにしたらゲリラ豪雨で畳を濡らしてしまった。

こういった場合は、借主が管理を怠ったとして負担義務が発生する可能性があります。
反対に、事前に何も言われていない場合は負担する必要はありません。

2. 借主に故意・過失がある場合は原状回復しなくてはいけない

畳の原状回復は基本的に借主に負担義務はありませんが、うっかり作ってしまったシミや傷は故意過失に当たり、借主が負担しなければなりません。

ガイドラインでは原状回復を以下のように定義しています。

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること

引用：国土交通省「再改訂版 原状回復をめぐるトラブルに関わるガイドライン」

故意・過失や善管注意義務違反とは、明らかに畳にダメージがあることが分かっているのに不注意でやってしまったようなことです。例えばタバコの灰を落として焼け焦げを作ってしまった、コーヒーをこぼしたままにして時間が経ち、シミが消えなくなったなどがこれに当たります。

故意・過失や善管注意義務違反の具体例はまだたくさんあるので、次章で詳しくご紹介します。自分はどのケースに当てはまるのかチェックしてみてくださいね。

3. 借主に原状回復義務が生じる4つのケース

借主が原状回復しなければならないのは、「故意・過失や善管注意義務違反」ということは、もうおわかりいただけたと思います。具体的には、以下の4つが当てはまります。

• 故意・過失による破損・変色がある
• 管理を放置し状況が悪化した
• ペットや子どもに関しての特約に畳が明記されていた
• ただし年数が経つほど借り主の負担は軽くなる

ひとつずつ具体例を挙げて詳しく説明していきますね。

3-1. 故意・過失による破損・変色がある

故意・過失とは、意図的に、または注意不足で畳にダメージを与えてしまった場合です。他にも以下のようなものは故意・過失に含まれます。

• 重い物や大きな物を移動する際に引きずって、畳に傷がついた
• ジュースや汁物をこぼしてシミができてしまった
• 灯油をこぼしてシミが取れなくなった
• 畳にガムがついてきれいに取れなくなった
• 畳の上でトランポリンで遊び、トランポリンの足にあたる部分が凹んでしまった
• ペットが走り回って畳のあちこちが擦れてしまった
• ペットが糞尿をして臭いがついてしまった
• タバコの灰が落ちて焦げ跡がついてしまった
• 絵の具や墨汁をこぼしてしまい、畳の目に入った色が落ちない

こういった状況で畳が破損・変色してしまった場合は、借主に原状回復の負担義務が生じます。ただ、破損・変色した畳だけを変えるのか、それとも部屋中すべての畳を変えるのかについてはケース・バイ・ケースです。

3-2. 管理を放置し状況が悪化した

畳を汚しても、すぐに拭くなどの対処をすれば元通りになることが多いですね。ただし、汚れたまま放置して状態を悪化させてしまった場合は管理を怠ったとみなされ、善管注意義務違反の対象になってしまいます。

善管注意義務違反の具体例は、以下のようなものです。

• コーヒーやワインをこぼしてそのままにしたため変色してしまった
• 日常的な清掃を怠り、カビや変色が発生した
• 湿気が多い時期にカビが発生したのに放置していた

日焼けなどではなく、明らかに不自然な色がついたりカビが生えたりしているものは、後から自力で元通りにするのは難しいので、原状回復の対象となります。

3-3. ペットや子どもに関しての特約に畳が明記されていた

特約とは、一般的な契約内容とは別に、特別に儲けられている約束事です。契約書に「特約」として明記されていれば、その内容は有効になります。

例えば、ペット可の賃貸物件や小さな子どもがいるファミリー物件の場合、特約として退去時の畳の表替えが明記されていれば、それに従わなければなりません。

ただ、特約は基本的に借主が不利益になる場合には無効になることが多く、ガイドラインには以下のように書かれています。

判例等においては、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。

引用：国土交通省「再改訂版 原状回復をめぐるトラブルに関わるガイドライン」

文中の「次の要件」とは、客観的に見て特約を設ける必要性があり、貸主の過剰な利益目的でないこと、借主が通常の原状回復義務を超えた修繕を行うことを承知していることなどです。

そのため、特約が書かれている場合は、あらかじめ賃料を安めに設定する代わりとして設けていることが多いです。

3-4. ただし年数が経つほど借主の負担は軽くなる

10年、20年と長く住んでいる借家などは、畳の原状回復を請求されることもあります。ただ、畳は年数が経つほど自然に変色したりささくれができたりしますよね。そのため、畳には減価償却という考え方が用いられます。

減価償却とは、年々劣化していくような家や車などの固定資産を買って何年かに分けて支払う時、購入した時よりも価値が下がることを想定して金額を設定することです。簡単に言えば耐用年数に応じて価値が下がっていくので、購入当時よりも安くなることですね。

改訂されたガイドラインでは耐用年数に応じた価値が6年や8年で1円になるという基準を設けました。これにより、借主の負担割合は、入居年数が多くなるにつれて負担額が軽くなるという考えを打ち出しています。

参考：国土交通省「再改訂版 原状回復をめぐるトラブルに関わるガイドライン」

入居時に建物に設置してある畳も対象になるので、住んでいた期間が長ければ長いほど、原状回復の負担は軽くなります。
ただし、しつこいようですが、借主は善良な管理者として普通の暮らし方をしていることが前提です。

4. 畳の原状回復の費用相場

貸主が手配してくれるとはいえ、畳の原状回復の費用相場を知らなければ、高い請求が来て納得がいかなくても泣き寝入りということになりかねません。

実際に畳を原状回復する場合は、どのくらいの費用がかかるかというのは知っておきたいところです。畳の原状回復の費用相場を把握しておくと、請求された費用が妥当かどうかを判断できますね。

この表は、畳の表替えの一般的な相場です。賃貸物件は入退去が頻繁なため、一般的には安価品を使用しています。普及品を使っていたとしても、1枚負担するだけなら4500円。過去には畳は6帖しかないのに、畳の原状回復に15万円請求された例などがありますが、このように、費用相場とかけ離れた高額を請求された場合には、見積もりを見せてもらうなどして交渉することができます。

また、畳が新品の状態で入居して、3年以内に引っ越すことになった場合はもっと安くなります。畳は新品から3年以内なら表替えではなく裏返しという作業だけで済むからです。

5. 畳の原状回復費用を抑える方法

畳の原状回復を負担する場合、できれば少しでも費用を抑えたいですね。ここでは費用を抑える3つの方法をご紹介します。

5-1. 自分でできる範囲で畳を清掃する

畳は、退去前に引っ越しの荷物を畳からどけて拭き掃除しただけでも、ある程度きれいになります。基本的には乾拭きで十分ですが、汚れがひどい場合には、固く絞った雑巾に住宅用洗剤を含ませて拭くと汚れが落ちることがあります。

すぐできる！畳の汚れを落とす方法

• 汚れがひどい場合は、固く絞った雑巾に住宅用洗剤を含ませて拭く
• 拭いた後からドライヤーの風を当てて乾かす
• 畳を傷つけないように目に沿って拭く
• 頑固な汚れは、市販の畳専用洗剤などを使う
• カビが発生した場合は、アルコール消毒液を雑巾に含ませて拭き取る

注意！
家庭の掃除でよく使われる重曹にはご注意を。重曹は畳に使われているい草と反応して黒ずんでしまうことがあります。

5-2. 貸主が手配した時の見積書を提出してもらう

貸主が業者を手配した場合は、ぜひ見積書の控えのコピーを貰っておきましょう。業者と契約する前に見積書を見せてもらえれば、その金額が妥当かどうかを判断できますし、万が一、納得のいかない高額な請求をされた場合には交渉材料に使えます。

5-3. ペットの消臭は自分で業者に頼む

最近はペットを飼う人が多く、ペット特約の賃貸物件も多いです。しかし、ペットに関してはいくらきれいに管理しているつもりでも、知らないうちに畳に臭いが染み付いてしまうことがあります。飼い主は臭いに慣れているので気づかないことも多いのです。

特に、ペットは人間と違い、おしっこには以下のような役割があります。

• 体内の老廃物を凝縮し、おしっこで排出する
• おしっこのフェロモン臭で、他の犬の性別や年令などの情報を嗅ぎ取る

そのため人間の尿よりも臭いが強いのです。また、雑菌が多く含まれているので、すぐに拭かずに放っておくと雑菌が繁殖して強い臭いの原因になります。

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なかなか消えないペットの糞尿による臭いやシミは、自分で取るのは不可能ですね。
原状回復で貸主に業者を任せると高額請求されそうで不安だという人は、退去前に自分でプロの業者を頼んで消臭してもらうのもおすすめです。

当社リスクベネフィットでは、独自の特許技術でペットのおしっこに含まれるフェロモン臭の分解やオゾン燻蒸などを行っています。

何もしないでいると、畳だけでなく壁を含む部屋丸ごとの原状回復費を請求されてしまうかもしれません。しかし、特殊コーティングや完全消臭作業を行えば、原状回復の負担を大きく減らせます。

3日程度あれば完全消臭も可能なので、退去前ギリギリでも間に合う可能性があります。ペットの強い臭いについてお困りの場合は一度ご相談ください。

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6. 交渉次第では借主が畳の原状回復を手配することは可能

畳の原状回復をしなければならなくなったら、少しでも費用を抑えるために自分で安い業者を選びたいですね。一般的には仲介業者や大家さんが手配する流れになっていますが、もし交渉して了解を得られた場合は、自分でいくつかの業者に見積もりをもらうことも可能です。

実際の原状回復作業は退居後になるので、立ち会いなどについては仲介業者や大家さんと相談しましょう。費用については、基本的には敷金の中から支払われるので、余まった分があれば戻ってきますし、足りなければ不足分が請求されるしくみになっています。

7. 畳の原状回復に関するQ&A

上記以外にも、「こういう場合はどうしたらいいの？」ということもありますね。そこで、よくあるケースをいくつかご紹介します。

7-1. シミを作ってしまった場合、負担するのは1枚？それとも全部？

畳にシミやタバコの焦げなどを作ってしまった場合は、原則としては損傷のあった1枚だけを負担します。1枚だけ色が変わる可能性があっても、部屋中の畳を負担する必要はありません。もしも1枚だけ色が違っても、それは貸主がどうにかすることだからです。

ただし、ペットの糞尿の臭いなどが部屋中の畳について落ちないような場合は、すべての畳の負担を請求される可能性もあります。

7-2. 30年住んだ借家は何割程度負担すべき？

30年も住んだ家ならば、相当の経年劣化や自然損耗が進んでいることは容易に推測できます。原状回復は基本的には貸主負担でも、長期に住んでいて損耗などが激しい場合は借主負担となる可能性も高いです。

ただ、30年の間に一度も貸主が畳の表替えをしていないとなると、話はやや複雑になります。畳は10年くらい経過したら表替えするのが、畳にとっては良いとされているからです。表替えをしていない場合、貸主が管理義務を怠っていると言うことができます。

長期間住んでいた借家を退去する場合は、借主が張り替えなければならないのかを貸主と協議してみるのがおすすめです。協議の内容によっては、お互いに何割かずつ負担するという話になることもあります。

7-3. もしも特約に畳があるのを見落として契約してしまったら？

契約は貸主と借主が同意の上で結ぶので、後から「知らなかった」というのは借主側の確認不足になってしまいます。そのため有効になる可能性が高いです。

ただ、4-3章「ペットや子どもに関しての特約に畳が明記されていた」に書いたように、特約は原則として借主に不利益になる場合は無効です。特約の内容をよく確認した上で、貸主と話し合ってみてはいかがでしょうか。

7-4. 破損等が激しい場合はどこまで負担すればいいの？

もしも何らかの理由で畳に穴を開けてしまった場合や、破損の具合が尋常ではないくらい激しいような場合には、畳の表替えだけでは済まなくなるでしょう。

借主負担の故意・過失により畳の原状回復を負担する場合でも、破損の状態が激しい場合はケース・バイ・ケースになる可能性があります。その際は、何割負担するかを貸主と協議して決めることになります。

7-5. お互いの主張が食い違う場合はどうすればいいの？

借主と貸主の主張が食い違ってお互いに一歩も譲れないような場合、原則としてまずは話し合いをして決めることになっています。

例えば、30年以上前に借りた借家を引っ越すことになった場合、契約内容は30年前と今とでは大きく異なります。

当時は敷金の役割や使い方にも明確なものがなく、ほとんどの大家さんはガイドラインや民法などを知らずに「昔からこうだから」という理由でなんとなく決めていました。

しかし、国土交通省のガイドラインは2020年に再改訂されて内容がより詳しくなっています。そのため、借主と貸主はガイドラインをそれぞれ確認し、共通認識を持った上で協議することが必要です。

また、どうしてもどちらかが納得がいかず結論が出ない場合には、第三者を立てたり裁判に持ち込んだりすることもあります。ただし、裁判所はガイドラインを参考にする判例が多いので、やはりあらかじめガイドラインを知っておくことは重要です。

8. まとめ

これまで不鮮明だった畳の負担部分は、2020年に改訂されたガイドラインにより明確になり、通常の住まい方をしていて起こった畳の原状回復は、基本的に貸主が行うものと定義されました。ここまで読んだ人は、もしも納得のいかない請求されても強く出ることができますね。

今回紹介した内容をざっとまとめると、以下のようになります。

◎故意・過失がなければ費用は貸主が払うのがルール

◎経年劣化・自然損耗は原状回復の対象にならない

◎借主に故意・過失がある場合は原状回復しなくてはいけない

◎その際、業者手配は貸主が行う

◎原状回復義務が生じる場合

• 故意・過失による破損・変色がある
• ペットや子どもに関しての特約に畳が明記されていた
• 特約は基本的に借主が不利になる場合は無効
• 年数が経つほど借主の負担は軽くなる

◎畳の原状回復の費用相場は、1枚4000円、高くても5000円以内

◎原状回復費用を抑えるには、畳の汚れを清掃すること

◎貸主が手配した業者の見積書を開示してもらうこと

◎ペットの消臭は事前に専門業者に頼めば原状回復負担を減らせる

故意や過失でつけてしまった傷やスレ、シミ、臭いなどは、借主負担になるので注意が必要ですが、負担することになった場合も、費用相場を把握して納得のいく対応をしたいものです。

貸していただいた家や部屋は、賃貸といえど自分の住処だった場所。最後も気持ちよく去りたいものですね。